위반건축물 이행강제금 계산 방법

위반건축물 이행강제금은 ‘1㎡당 시가표준액 × 위반면적 × 기본요율(50%) × 위반유형별 비율’로 산정되며,

시정될 때까지 1년에 최대 2회까지 반복 부과되는데요.

2019년 건축법 개정으로 5회 상한이 폐지되었기 때문에 5년만 납부하면 끝났던 종전 부과방식과는 다르게,

최근 위반건축물로 등재된 후 이행강제금이 부과될 경우 계속해서 매년 최대 2회까지 반복 부과 될 수 있다는 점을

반드시 인지하고 계셔야 합니다. (시행령 개정으로 소유권 변경 등 사유의 감경률은 최대 75%까지 확대됐습니다.)

이행강제금 개요

이행강제금은 건축법 제80조에 따라, 허가권자로부터 시정명령을 받고도

시정기간 내에 이를 이행하지 않은 건축주 등에게 부과되는 행정상 강제 수단입니다.

벌금과 달리 형사처벌이 아니며, 시정될 때까지 반복적으로 부과된다는 점이 특징입니다.

위반건축물 이행강제금 계산 방식

기본 산정 공식은 다음과 같습니다(출처: 건축법 제80조제1항제1호 및 건축법 시행령 제115조의2~3).

이행강제금 = 1㎡당 시가표준액 × 위반면적 × 기본 부과요율(50%) × 위반유형별 비율 × (해당 시) 감경·가중률

예를 들어 서울 소재 단독주택(1㎡당 시가표준액 100만원 가정)에서 20㎡를 무허가 증축했다면,

시가표준액×위반면적×50%를 기준으로 계산됩니다.

다만 실제 금액은 지역별 시가표준액과 지자체 조례, 위반 유형에 따라 달라질 수 있으므로 크로스 체크가 반드시 필요합니다.

위 포스팅은 참고사항이며 정확한 금액은 관할 구청 건축과 문의를 통해 반드시 한번 더 확인 하시는것을 권장합니다.

위반건축물 이행강제금을 감경받을 수 있는 경우

감경 사유는 크게 세 가지로 나뉘며, 각각 감경률이 다르므로 혼동하지 않아야 합니다.

① 연면적 60㎡ 이하 주거용 건축물 — 2분의 1 범위 감경

2019년 4월 23일 건축법 개정으로 감경 대상 면적 기준이 종전 85㎡ 이하에서 60㎡ 이하로 조정되었습니다

(건축법 제80조제1항 단서, 건축법 시행령 제115조의4제2항 단서).

연면적(공동주택은 세대면적) 60㎡ 이하 주거용 건축물은

이행강제금의 2분의 1 범위에서 지자체 조례로 정하는 금액으로 감경될 수 있습니다.

주의:

85㎡ 기준은 2019년 4월 23일 이전부터 이미 이행강제금을 부과받고 있던 대상자에게만

경과조치로 계속 적용되며(건축법 부칙 제16380호 제3조), 그 외 신규 적발 사건은 60㎡ 기준을 적용받습니다.

② 위반행위 후 소유권이 변경된 경우 등은 최대 75% 감경

위반행위 발생 이후 건물을 매수해 소유권이 변경된 경우,

임차인이 있어 임대기간 중 시정이 현실적으로 어려운 경우 등은 별도의 감경 대상입니다

(건축법 시행령 제115조의4제1항제1호·제2호).

종전에는 이행강제금의 50%까지 감경 가능했으나,

2024년 3월 26일 시행령 개정(2024년 3월 27일 시행)으로 감경률 상한이 75%로 확대되었습니다

다만 위 ①의 60㎡ 이하 주거용으로 조례상 감경 금액을 이미 적용받는 경우에는 감경률이 50%로 유지됩니다.

즉 이미 위반된 상태로 지어진 건물을 모르고 매수했거나,

세입자가 있어 즉시 철거·원상복구가 어려운 상황이라면 감경을 신청할 수 있는지 관할 구청에 확인해보는 것이 중요합니다.

③ 1992년 6월 1일 이전 위반 주거용 건축물 — 80%·60% 감경

법률 제4381호 건축법개정법률 시행일(1992년 6월 1일) 이전에 발생한 위반에 대해서는

위 ①·②와는 별개의 경과조치 규정이 적용됩니다(건축법 제80조의2제2항, 건축법 시행령 제115조의4제3항).

• 연면적 85㎡ 이하 주거용 건축물: 80% 감경
• 연면적 85㎡ 초과 주거용 건축물: 60% 감경

2025년 8월 6일 아시아경제·연합뉴스·경향신문·국민일보 등 다수 매체 보도에 따르면,

서울시는 30㎡ 미만 소규모 위반 또는 소유권 변경 등에 적용되는

75% 감경 기간을 기존 1년에서 3년으로 늘리는 조례 개정을 추진 중이라고 밝혔습니다.

이는 서울시 조례 사안으로 추진중 상태이며, 확정 여부와 실제 시행 시점,

타 지자체 적용 여부는 관할 지자체 공고로 별도 확인이 필요합니다

위반건축물 이행강제금 반복 부과 여부

사실이 아닙니다. 과거에는 이행강제금 부과 횟수에 상한이 있었으나,

2019년 4월 23일 건축법 개정으로 반복 부과 5회 상한이 폐지되었습니다.

현재는 시정될 때까지 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내 범위에서 조례가 정하는 횟수만큼 계속 부과됩니다

또한 이행강제금은 ‘위반행위 발생 시점’이 아니라 ‘시정명령 시점’을 기준으로 부과가 시작됩니다.

예를 들어 2015년에 위반이 발생했더라도 2026년에 처음 적발되어 시정명령을 받았다면, 부과는 2026년부터 시작됩니다.

매수 전에는 알기 어려운 위반건축물, 소유권 변경 감경으로 대응할 수 있을까?

가능합니다. 위반행위가 발생한 이후 해당 건물을 매수해 소유권이 변경된 경우는

시행령 제115조의4제1항제1호에 해당하며, 이 경우 최대 75%까지 감경받을 수 있습니다.

다만 감경은 자동 적용이 아니라 신청 및 지자체 심사를 거치는 구조이므로,

매수 계약서·등기부등본 등 소유권 취득 시점을 증빙할 자료를 준비해 관할 구청 건축과에 문의하는 것이 실무적으로 필요합니다

[내부링크: 매매계약 전 등기부등본·건축물대장 확인 방법]

양성화와 위반건축물 이행강제금, 유불리를 따져보자

필자 의견: 개인적으로는 위반 부분의 철거가 구조적으로 간단하고 비용이 낮다면 자진 시정이 유리할 수 있고,

반대로 철거가 어렵거나 비용이 크다면 2026년 양성화 특별법을 통한 합법화 검토가 합리적이라고 판단됩니다.

다만 이는 건물 노후도, 매각·담보 계획, 소유권 변경 감경 적용 가능 여부 등 개별 상황에 따라 달라지는 문제이므로,

반드시 건축사나 변호사 등 전문가와 상담 후 결정하시길 권합니다.

위반건축물 이행강제금 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 이행강제금은 1년에 몇 번까지 부과되나요?

건축법 제80조제5항에 따라 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내 범위에서,

해당 지자체 조례로 정하는 횟수만큼 반복 부과될 수 있습니다.

Q2. 건물을 매수한 후에 위반 사실을 알게 됐어도 제가 내야 하나요?

원칙적으로 현재 소유자에게 시정명령과 이행강제금이 부과됩니다.

다만 위반행위 후 소유권이 변경된 경우 최대 75% 감경 규정을 적용받을 수 있으니 관할 구청에 확인하시기 바랍니다.

Q3. 이행강제금과 과태료는 어떻게 다른가요?

과태료는 행정질서 위반에 대해 1회성으로 부과되는 반면,

이행강제금은 의무 이행을 강제하기 위해 시정될 때까지 반복 부과된다는 점이 다릅니다.

Q4. 60㎡ 이하 주거용이면 무조건 감경되나요?

자동 감경이 아니라, 지방자치단체 조례로 정하는 범위(최대 1/2) 내에서 감경이 적용될 수 있는 구조입니다.

2019년 4월 23일 이전부터 부과받던 경과조치 대상자만 85㎡ 기준이 적용되며, 그 외에는 60㎡ 기준입니다.

Q5. 시정명령을 이행하면 이미 낸 이행강제금도 돌려받나요?

아닙니다. 시정명령을 이행하면 새로운 부과는 중지되지만, 이미 부과된 이행강제금은 그대로 징수됩니다.

결론 및 핵심 요약

• 이행강제금 = 1㎡당 시가표준액 × 위반면적 × 50% × 위반유형별 비율(× 감경·가중률)
• 2019년 개정으로 5회 상한 폐지, 시정될 때까지 반복 부과
• 60㎡ 이하 주거용은 조례에 따라 최대 1/2까지 감경 가능(85㎡ 기준은 2019.4.23 이전 경과조치 대상자 한정)
• 위반행위 후 소유권 변경 등의 사유는 2024년 시행령 개정으로 최대 75%까지 감경 가능

본 글은 법률 자문이 아니며, 2026년 8월 8일 기준 건축법·시행령·관련 언론 보도를 바탕으로 한 일반 정보 제공 목적의 글입니다.

구체적인 부과 금액과 감경 여부는 사안에 따라 다를 수 있으므로,

반드시 관할 구청 건축과 또는 변호사·건축사 등 전문가와 상담하시고 국가법령정보센터에서 최신 법령을 확인하시기 바랍니다.