보증금이 증액된 경우 증액분에 대해서는 기존 확정일자가 효력이 없으므로, 새 계약서로 증액분만큼 확정일자를 다시 받아야 그 부분에 대한 우선변제권이 생깁니다.
계약 조건이 변경돼 새 계약서를 작성한 경우 조건 변동이 없다는 사정만으로 확정일자 갱신 의무가 면제되지는 않으므로, 분쟁 예방 차원에서 재계약서 기준으로 다시 받아두는 것이 안전합니다.
확정일자를 다시 받기 전에는 등기부등본을 재확인해서 그 사이 근저당이 새로 설정되지는 않았는지도 함께 점검하세요.
재확정일자 부여는 비용·절차 부담이 크지 않으므로, 애매하면 그냥 받아두는 편이 안전합니다.
계약 기간 중 집주인이 바뀌면 내 권리는?
임대차 기간 중 집이 매매·증여·상속 등으로 소유자가 바뀌어도,
세입자의 계약은 원칙적으로 그대로 유지됩니다.
법적으로 임대인의 지위가 새 소유자(양수인)에게 자동으로 승계되기 때문입니다(주택임대차보호법 제3조 제4항).
이 승계에는 임차인의 동의가 필요 없고, 별도 통지도 필요 없습니다.
단, 이 보호를 받으려면 대항력(전입신고 + 실제 거주)을 갖추고 있어야 합니다.
대항력을 갖춘 임차인이라면 다음이 그대로 적용됩니다.
계약 기간·조건·갱신청구권 등 기존 계약 내용이 새 집주인에게 그대로 승계됩니다.
보증금 반환 의무도 새 집주인에게 넘어가며, 기존(전) 집주인은 그 의무에서 벗어납니다.
세입자가 새 집주인이 못미더워 승계를 원하지 않는다면, 소유권 변경 사실을 안 날로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하고 계약 해지 및 보증금 반환을 종전 집주인에게 청구할 수도 있습니다.
따라서 “집주인이 바뀌었으니 나가라”는 요구는 원칙적으로 근거가 없으며,
갱신청구권을 포함한 기존 권리도 그대로 유지됩니다.
다만 실무적으로는 새 집주인의 연락처를 확보하고,
앞으로의 월세·관리비 입금 계좌가 바뀌는지 서면으로 확인해 두는 것이 안전합니다.
갱신청구권 사용 후 중도 퇴거하면 중개보수는 누가 내나
2년을 다 채우지 않고 중간에 나가는 경우도 실무에서 자주 발생합니다.
결론부터 말하면 원칙적으로는 임대인(집주인) 부담이며,
임차인이 내야 할 법적 의무는 없는 것이 일반적인 해석입니다.
갱신청구권을 행사해 연장한 계약은 새 계약이 아니라 기존 계약이 동일 조건으로 이어지는 것으로 봅니다.
새로운 중개 행위가 수반되지 않았고 별도의 부동산 중개계약이 체결되지 않았다면,
임차인이 중개보수를 부담할 의무는 발생하지 않는다는 것이 일반적인 해석입니다.
집주인이 새 세입자를 구하려고 중개사무소에 맡긴 비용은 그 성격상 기존 임차인이 부담할 성격의 돈이 아니어서,
이를 임차인에게 부담시키는 특약은 임차인의 해지권 행사를 제한하는 것으로 보아 주택임대차보호법 제10조에 따라 무효로 본 판례도 있습니다.
중도 퇴거 절차 — 3개월 규정
갱신청구권을 쓴 계약도 중도해지 규정(주택임대차보호법 제6조의2)이 준용됩니다.
임차인은 언제든 임대인에게 해지를 통지할 수 있고,
임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다.
이 절차만 지키면 2년을 다 채우지 않아도 정당하게 퇴거할 수 있고, 보증금도 돌려받을 수 있습니다.
예외 — 계약서에 명확한 특약이 있는 경우
다만 갱신하면서 새 계약서를 작성했고,
거기에 ‘중도퇴실 시 중개보수는 임차인 부담’이라는 특약이 구체적으로 명시돼 있다면 법률적으로 효력을 가질 가능성이 있습니다.
특약이 애매하게 뭉뚱그려져 있으면 다투기 쉽지만, 금액·조건이 명확하게 적혀 있고 서명까지 했다면 인정될 여지가 있습니다.
실무 팁: 임대인·중개사가 관행적으로
“새 세입자 구할 때까지 못 나간다”, “중개보수는 네가 내라”고 요구하는 경우가 실제로 적지 않습니다.
이럴 땐 ① 계약서에 그런 특약이 명시돼 있는지부터 확인하고,
② 없다면 문자·내용증명으로 “해지 통지일 기준 3개월 후 퇴거 예정”이라고 명확히 못박아 두는 것이 안전합니다.
이것만은 놓치지 마세요 — 자주 하는 실수 3가지
묵시적 갱신과 혼동 — 임대인이 만료 6개월~2개월 전 사이 별다른 통보를 하지 않아 자동으로 갱신된 경우는 갱신청구권을 ‘사용’한 것이 아닙니다. 이 경우 갱신청구권 1회가 그대로 남아있으니, 다음 계약 만료 때 다시 사용할 수 있습니다.
구두 통보만 하고 증거를 안 남김 — 분쟁 시 입증 책임은 권리를 주장하는 쪽에 있습니다. 문자·카카오톡·내용증명처럼 날짜와 내용이 남는 방식을 권장합니다.
2개월 전 기한을 ‘월’ 단위로만 계산 — ‘2개월 전’은 날짜까지 정확히 계산해야 하며, 애매하면 여유 있게 3개월 전에 통보하는 것이 안전합니다.
계약갱신 청구권 핵심 요약
갱신청구권은 만기 6개월~2개월 전 사이, 집주인에게 ‘도달’해야 효력 발생 — 문자·카카오톡 등 증거 남는 방식 권장
임대료 인상은 기존 금액의 5% 이내로 제한되며, 실거주·연체·계약위반 등의 사유가 있으면 임대인이 거절 가능
허위 실거주로 거절당했다면 환산월차임 3개월분·차액의 2년분·실제손해액 중 큰 금액으로 손해배상 청구 가능
전세를 월세로 돌릴 땐 5% 상한과 별개로 전월세 전환율(기준금리+2%p, 10% 중 낮은 값) 상한이 적용됨
보증금 변동이 없으면 확정일자 재발급 불필요, 증액됐다면 증액분에 대해 반드시 다시 받아야 함
집주인이 바뀌어도 대항력만 있으면 기존 계약·갱신청구권은 새 집주인에게 그대로 승계됨
중도 퇴거 시 중개보수는 원칙적으로 임대인 부담 — 다만 계약서에 명확한 특약이 있으면 예외 가능
묵시적 갱신은 갱신청구권 ‘사용’이 아니므로, 다음 만료 때 권리가 그대로 남아있다는 점을 기억할 것
본 글은 법률 자문이 아니며, 작성자가 공개된 법령·정부 자료를 바탕으로 정리한 정보성 글입니다. 개별 계약 상황에 따라 적용 결과가 달라질 수 있으므로, 실제 분쟁이나 중요한 의사결정 전에는 반드시 주택임대차분쟁조정위원회, 법률구조공단, 또는 변호사 등 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다. 본문의 법령·제도 정보는 국토교통부 및 찾기쉬운 생활법령정보(easylaw.go.kr) 공개 자료(2026년 기준)를 참고했습니다.
