전월세 재계약? “보증금은 그대로 두고 월세만 5% 올리면 되는 거 아닌가요?”
우리가 익히 알고있는 5%만 올리면 된다 라는 상식이 사실은 틀릴 수 있다는 거 알고 계신가요?
전월세 재계약 시즌마다 가장 많이 오해하는 부분입니다.
결론부터 말씀드리면, 보증금과 월세가 함께 있는 일반 월세 계약에서는 월세만 단순히 5%를 곱하는 것이 아니라,
‘전월세 전환율’과 ‘환산보증금’을 이용해 계산해야 합니다.
오늘(2026년 7월 16일) 한국은행이 기준금리를 인상하면서 이 계산에 쓰이는 전환율도 함께 바뀌었는데요, 실제 사례로 하나씩 짚어보겠습니다.
전월세 재계약 : 전세는 계산이 아주 간편하다.
전세의 경우 보증금만을 가지고 있기 때문에 계산이 아주 간편합니다.
법정 상한인 5% 법칙을 지키기만 하면 되거든요.
즉 보증금 x 1.05만 해주시면 내가 올릴수 있는 법정 최고 보증금을 알 수 있게 되는것이죠.
전월세 재계약 : 월세는 꽤나 복잡한 계산식이 필요하다.
반면에 보증금과 월세가 같이 있는 일반적인 월세 계약에서는 바로 이 ‘전월세 전환율’과 ‘환산보증금’등으로 인해 계산 방식이 조금 복잡해 집니다.
단순하게 5%만 인상 하는 것이 아닌 보증금과 월세를 법정전환율에 따라 전환하게 됩니다.
우리가 익히 들어봤던 ‘환산 보증금’의 논리가 여기서 드러나는데요. 계산 방법은 다음과 같습니다.
간단한 사례를 통해서 계산을 해보겠습니다.
“보증금 5,000만원에 월세 150만원에 재계약을 하게 되는 A씨의 임대인의 경우 다음 재계약때 최대 얼마까지 월세를 올릴수 있을까요?”
전월세 전환율
전월세 전환율은 월세를 전세(보증금)로 환산할 때 적용하는 비율로, 다음 중 더 낮은 값을 적용합니다.
- 주택임대차보호법상 상한: 연 10%
- 한국은행 기준금리 + 연 2.0%p
여기서 주의할 점이 있습니다. 이 글을 쓰는 오늘(2026년 7월 16일), 한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 기존 연 2.50%에서 연 2.75%로 0.25%p 인상했습니다.
2023년 1월 이후 3년 6개월 만의 인상이자, 14개월간 이어지던 동결 기조가 끝난 결정입니다.
이에 따라 전월세 전환율 상한도 기존 4.5%에서 4.75%로 바뀝니다. 계약 갱신 시점의 기준금리가 언제 발표된 값인지 반드시 확인 후 계산하시기 바랍니다.
| 구분 | 기준금리 | 전월세 전환율 상한 |
|---|---|---|
| 2026.7.16 인상 전 | 연 2.50% | 4.50% |
| 2026.7.16 인상 후 | 연 2.75% | 4.75% |
환산 보증금
전월세 전환율에 대해서 알았다면 이제 1년치 월세를 전월세 전환율에 따라 나누어 줘야 합니다.
150만원의 월세를 내고 있었다면 1년치 월세인 1,800만원을 전월세 전환율 4.75%로 나눠주어야 합니다.
3억 7,895만 원이 환산 보증금이 되겠습니다.
환산보증금 = 기존 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전월세 전환율)
기존 보증금을 더해주기
환산 보증금에 기존 보증금인 5천만원을 더해주면 됩니다.
환산 보증금에 기존 보증금을 더해주면 4억 2,895만원이 되겠네요.
5% 인상후에 기존 보증금을 빼주기
이제 4억 2,895만원에 5%를 인상한 다음 기존 보증금인 5천만원을 제해주시면 되겠습니다.
(4억 2,895만 x 1.05) – 5,000만 = 4억 39만
전월세 전환율을 곱한 다음 12개월로 나누어주면 끝!
4억 39만원에 전월세 전환율(4.75%)을 곱하고 12개월로 나눠주면 월세 인상의 상한이 나오게 됩니다.
마저 계산해보면, (4억 39만 x 4.75%) / 12개월 = 158만 4,896원 약 158만 4,900원이 나오네요!
환산 보증금으로 따지면 대략 8만 4,900원을 인상 할 수 있게 되는겁니다.
계산된 상한액, 임대인이 다 받을 수 있을까?
위에서 계산한 158만 4,896원은 어디까지나 법적으로 요구할 수 있는 최대 상한선이지,
임대인이 자동으로 받아낼 수 있는 확정 금액이 아닙니다.
5% 상한은 계약갱신청구권을 행사한 갱신에만 강제 적용됩니다.
임차인이 갱신청구권을 쓰지 않고 임대인과 새로 합의해서 재계약하는 경우라면 5% 상한 규정 자체가 적용되지 않아,
원칙적으로는 시세에 맞춰 자유롭게 협의할 수 있습니다.
(다만 등록임대주택 등 별도 규제가 적용되는 경우는 예외이므로 계약 유형을 먼저 확인해야 합니다.)
임차인 동의가 필요합니다. 실제 인상 폭은 임대인과 임차인의 협의로 정해지며,
시세나 협상 상황에 따라 상한보다 낮게 결정되는 경우도 많습니다.
1년 이내 재청구는 불가합니다. 직전 계약 또는 직전 증액 이후 1년이 지나지 않았다면,
임대인은 추가 증액을 청구할 수 없습니다.
한눈에 정리
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 계산 원칙 | 보증금·월세를 환산보증금으로 통일해 전체 인상률 5% 이내인지 확인 |
| 전월세 전환율(2026.7.16 기준) | 4.75% (기준금리 2.75% + 2.0%p, 법정 상한 10%와 비교해 낮은 값) |
| 5% 상한 강제 적용 대상 | 계약갱신청구권을 행사한 갱신 계약 |
| 재청구 제한 | 직전 증액 후 1년 이내 추가 증액 청구 불가 |
| 계산 도구 | 계산기 바로가기 |
※ 기준금리 및 전월세 전환율 정보: 한국은행 금융통화위원회 통화정책방향 결정(2026년 7월 16일 발표) 기준.
기준금리는 이후 변동될 수 있으니 실제 계약 시점의 최신 값을 렌트홈 또는 한국은행 공지에서 다시 확인하시기 바랍니다.
이 글은 정보 제공 목적으로 작성되었으며 법률 자문이 아닙니다.
개별 계약의 구체적인 조건이나 분쟁 소지가 있는 경우에는 대한법률구조공단,
주택임대차분쟁조정위원회 또는 공인중개사·변호사 등 전문가 상담을 권장합니다.
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