즉 발표 시점이 “7월 말~8월 초 추정” 단계에서 다음 주(8월 첫째 주경)로 사실상 확정된 상태입니다.
개편안 명칭도 “2026년 세제개편안”으로 공식화됐습니다.
같은 자리에서 재정경제부는 다주택자 양도소득세 중과 유예와 관련해
올해 12월까지 국민 불편을 최소화하는 보완방안을 마련하겠다고 밝혔습니다.
이는 지난 5월 9일 토지거래허가 신청분까지 중과 유예를 적용하고,
토지거래허가제에 따른 최대 2년 실거주 의무를 병행하기로 한 조치의 후속 보완입니다.
또한 세부담이 급등하는 초고가주택 기준은 공시가격 20억~40억원 선에서 정해질 것이란 관측이 나오고 있는데,
어떻게 기준을 마련할지 굉장히 관심이 뜨거운 주제입니다.
2026 세제개편안 어떤 내용이 담길까 — 현재까지 거론된 방향
1) 양도소득세 — 장기보유특별공제 개편
가장 유력하게 거론되는 건 양도세,
그중에서도 장기보유특별공제(장특공제) 개편입니다.
현재는 보유 기간이 길면 실제 거주 여부와 무관하게 공제 혜택을 받을 수 있는데,
이 구조를 손보겠다는 것이 정부 안팎의 공통된 문제의식입니다.
거론되는 방향은 단순 보유 기간 중심 공제는 줄이고,
실거주 기간 중심 공제는 강화하거나 유지하는 방식입니다.
오래 보유했지만 실제로 거주하지 않은 고가 주택(“똘똘한 한 채” 수요)에
과도한 세제 혜택이 돌아가는 구조를 손보겠다는 취지로 해석됩니다.
다만 장특공제 축소는 비거주자뿐 아니라 실거주자에게도 함께 적용되는 구조라,
오래 거주하다 이사해야 하는 실수요자가 예상치 못한 양도세 부담을 질 수 있다는 우려도 함께 나오고 있습니다.
이 때문에 선의의 피해자를 보호하는 보완 장치가 함께 마련될 가능성이 거론됩니다.
2) 종합부동산세 — 강화될 기조가 보임
7월 초·중순까지는 “이번 개편안에는 종부세가 아예 빠지고 양도세 중심으로 갈 수 있다”는 관측도 나왔지만,
7월 23일 국민 대토론회를 거치며 흐름이 다시 종부세 강화 쪽으로 기우는 모습입니다.
이 대통령은 대토론회에서 통상적인 1주택은 보유 부담을 적정 수준으로 유지하되
거주용·서민중산층용·지방 주택은 감면하고,
호화·초고가 주택이나 다주택, 명백한 투기 목적의 비거주 주택에는 단계적으로 가중 요소를 더하는 방안을 직접 언급했습니다.
대통령이 직접 방향을 밝혔다는 점에서 이전보다 구체성이 높아진 신호로 해석됩니다.
이번에 새롭게 거론되는 내용은 크게 세 가지입니다.
과세 기준을 ‘주택 수’에서 ‘합산가액’으로 전환하는 방안: 지금은 1세대 1주택자 12억 원, 그 외 인별 9억 원 기본공제에 3주택 이상은 별도 세율표를 적용하다 보니, 30억 원짜리 주택 1채를 가진 사람보다 10억 원짜리 3채를 가진 사람의 세부담이 더 큰 역전 현상이 생깁니다. 이걸 보유 주택의 합산 가액 기준으로 바꾸면 이런 역전이 해소될 수 있습니다.
세율 인상 가능성: 현재 종부세율은 2주택 이하 0.5~2.7%, 3주택 이상 0.5~5.0%인데, 고가주택 구간의 세율을 올리는 방안이 거론됩니다.
비거주 1주택 공제 축소: 현재는 1세대 1주택자가 장기보유·고령자 요건을 충족하면 최대 80%까지 세액을 줄여주는데, 비거주 1주택에 대해서는 이 공제를 줄이거나 공제 요건에 거주 기간을 새로 추가하는 방안이 검토되고 있습니다.
공정시장가액비율(현행 60%)을 단계적으로 올리는 방안도 여전히 유력한 카드로 남아 있습니다.
다만 이 모든 내용은 대토론회에서 나온 발언과 전문가 검토 단계이지, 법안이나 시행령으로 확정된 게 아니라는 점은 변함없습니다.
3) 취득세 — 다주택자 세율 추가 강화 가능성
취득세 쪽에서는 다주택자에 대한 세율을 추가로 강화하는 방안이 거론되고 있으나,
양도세·종부세만큼 구체적인 논의가 진전된 상태는 아닙니다.
전문가들 역시 의견은 갈린다
세제 강화 방향 자체에는 대체로 공감대가 있지만, “얼마나 세게, 어떤 방식으로”에 대해서는 전문가들 사이에서도 온도차가 있습니다.
한쪽에서는 세제·규제만 강화하면 오히려 매물이 잠길 수 있다고 우려합니다.
다주택자의 매물이 실제로 시장에 나오게 하려면
1주택자 갈아타기, 고령자의 주택 규모 축소, 지방 이전 등에 대한 인센티브가 함께 마련돼야 한다는 지적입니다.
과거 문재인 정부 시절에도 세제·규제를 강화했을 때 매물 잠김 현상이 오히려 심해졌던 경험이 근거로 언급됩니다.
반대쪽에서는 세제개편안이 충분히 강력해야 한다는 입장입니다.
거주 중심으로 개편한다면서 거주자에게 과도한 혜택을 주거나,
‘똘똘한 한 채’ 기준을 너무 높게 잡거나, 보유세를 강화하는 대신
양도세를 낮춰주는 식으로 빠져나갈 구멍을 만들어서는 투기 억제 효과를 거두기 어렵다는 반론입니다.
이 논쟁의 결과가 실제 개편안에서 ‘단계적·점진적 개편’으로 갈지, ‘한번에 강하게’로 갈지를 가르는 핵심 변수가 될 것으로 보입니다.
세제개편안 과연 1주택자는 영향이 없을까
실거주 1주택자는 상대적으로 보호 대상으로 거론되고 있습니다.
다만 보유세 강화 방향이 확정될 경우, 공시가격이 높은 고가 1주택은 영향을 받을 수 있습니다.
현재 종부세 기본공제는 1주택자 12억 원, 그 외 인별 9억 원인데,
정부는 종부세를 3단계 차등 구조로 개편하는 방안을 검토 중입니다.
기본공제 그룹(현행 12억 이하): 종부세를 아예 내지 않는 그룹은 유지하되, 정부는 부동산 자산가치 상승을 감안해 기본공제선(현행 12억 원)을 소폭 상향하는 방안을 고려하고 있습니다. 전문가들 사이에서는 13억~15억 원 정도가 적정선이라는 평가가 나옵니다.
중부담 그룹: 세 부담을 현행과 비슷한 수준으로 유지하거나 일부만 상향하는 방식이 유력합니다.
초고가 그룹: 과세표준 구간을 세분화하고 세율을 인상하는 등 과세 강도를 크게 강화하는 쪽으로 가닥이 잡히고 있습니다. 정보 출처 : 뉴스핌
서울 외곽 또는 경기도나 지방의 1주택자 입장에서는 오히려 공제선이 올라가 유리해질 수 있다는 게 핵심 포인트예요.
현재 공시가격 12억원 기준으로 종부세가 부과되는데,
정부는 이 진입선 자체를 더 높이려는 계획입니다.
참고로 기본공제가 지금의 12억 원으로 마지막 상향된 건 2022년 세제개편(11억→12억)이었고, 2023년부터 적용됐습니다
다주택자 양도세, 이미 강화된 부분과 앞으로 더 강화될 부분 구분하기
여기서 헷갈리기 쉬운 부분이 있습니다.
다주택자 양도세 중과는 이미 2026년 5월 10일부터 재시행 중입니다.
조정대상지역 내 주택 양도 시 2주택자는 기본세율에 20%포인트,
3주택 이상은 30%포인트가 가산되는 구조로,
이는 이번에 새로 발표될 세제개편안과는 별개로 이미 시행되고 있는 조치입니다.
이번 하반기 개편안에서 추가로 논의되는 건 이 중과세율 자체보다는 장특공제 축소를 통한 간접적인 양도세 부담 확대 쪽에 무게가 실리는 모습입니다.
세제 개편안 발표 시점을 기다리며 지금 체크해둘 것
발표 전 지금 확정할 수 있는 건 없지만, 미리 정리해두면 개편안이 나온 날 훨씬 빠르게 내 상황에 대입해볼 수 있는 항목들입니다.
보유 중인 주택의 공시가격 (종부세 기본공제 기준과 비교)
각 주택의 실제 거주 기간과 보유 기간 (장특공제 개편 시 바로 필요)
매도 계획이 있다면, 개편안 시행 전/후 중 유리한 시점이 언제인지
자주 묻는 질문
Q. 세제개편안은 언제 발표되나요? 7월 29일 구윤철 부총리가 국회 업무보고에서 “다음 주 발표”라고 직접 밝혀,
8월 첫째 주경 발표가 사실상 확정된 상태입니다.
Q. 1주택자 종부세도 개편되나요?
7월 23일 국민 대토론회 이후 종부세 강화 쪽에 다시 무게가 실리는 분위기입니다.
다만 대통령이 직접 “통상적인 1주택은 적정 수준을 유지하고, 서민·중산층·지방 주택은 감면하겠다”는 방향을 밝힌 만큼,
실거주 목적의 일반적인 1주택자보다는 초고가 주택이나 비거주 1주택 보유자가 더 큰 영향을 받을 가능성이 높습니다.
Q. 다주택자 양도세는 완화되나요, 강화되나요?
현재 거론되는 방향은 완화가 아니라 강화 쪽입니다.
이미 5월부터 양도세 중과가 재시행 중이고,
장기보유특별공제 축소를 통해 부담이 추가로 늘어날 가능성이 거론되고 있습니다.
Q. 개편안이 발표되면 바로 시행되나요?
아닙니다. 통상 세제개편안 발표 후 입법예고, 국무회의 의결, 국회 제출과 심의를 거쳐 최종 확정되며,
시행은 통상 다음 해부터입니다. 다만 시행령으로 조정 가능한 항목(공정시장가액비율 등)은 법 개정 없이도 비교적 빠르게 반영될 수 있습니다.
※ 본 글은 발표 전 시점의 예상 정리 콘텐츠로, 실제 발표 내용과 다를 수 있습니다. 구체적인 세금 계획은 반드시 세무 전문가와 상담 후 결정하시길 권합니다.
