월계 중흥S-클래스 리비에르 입주자 모집공고 분석 및 가치평가

서울 노원구 월계동 재건축 단지 ‘월계 중흥S-클래스 리비에르’가 2026년 7월 16일 입주자모집공고를 냈습니다.

총 355세대 중 일반분양은 135세대이며, 분양가상한제 미적용 민영주택으로 공급됩니다.

오늘은 입주자 모집 공고문을 바탕으로 분양가, 청약 일정, 재당첨제한·전매제한 개념, 주변 시세 비교, 인근 개발 호재까지 한번에 정리해 보겠습니다.

월계 중흥S-클래스 리비에르 개요

월계 중흥S-클래스 리비에르는 서울특별시 노원구 월계동 487-17번지 일대에 들어서는 재건축 단지입니다.

사업주체는 월계동 재건축정비사업조합이며 시공은 중흥토건(주)이 맡았습니다.

지하 3층~지상 20층, 5개 동 규모로 조성되며 입주예정 시기는 2029년 5월입니다.

월계 중흥S-클래스 리비에르 주택형 및 공급 세대수

일반분양 135세대는 4개 주택 타입으로 구성됩니다.

전용 60㎡ 이하인 36타입 · 59A · 59B가 대부분을 차지하고, 84A타입은 단 2세대만 공급됩니다.

※ 특별공급 미달분은 일반공급으로 전환될 가능성이 있으므로, 최종 일반공급 세대수는 변동될 수 있습니다.

월계 중흥S-클래스 리비에르 분양가는 얼마?

분양가상한제가 적용되지 않는 민영주택이라 층/향에 따라 금액 차이가 있습니다.

아래는 공고문에 기재된 층별 대표 금액대입니다(부가세 제외 기준, 발코니 확장·옵션 별도).

계약금은 10%, 중도금 60%(6회 분할), 잔금 30%로 구성됩니다.

중도금 대출은 이자후불제이며 분양대금의 40% 범위 내에서 알선 예정이며,

발코니 확장비는 36타입 800만 원, 59A·59B 1,700만 원, 84A 2,200만 원(부가세 포함)으로 명시돼 있습니다.

분양가 상한제가 뭔데, 왜 미적용일까?

분양가상한제는 정부가 정한 기준(택지비 + 건축비 등 기본형건축비)에 따라 분양가의 상한선을 두는 제도입니다.

공공택지에서 공급되는 주택과, 국토교통부가 별도로 지정한 민간택지 투기과열지구 내 주택에만 적용됩니다.

이 단지는 공고문에 “민간택지 / 분양가상한제 미적용”으로 명시돼 있습니다.

즉 이 사업지는 분양가상한제 적용 지역으로 지정되지 않았기 때문에,

사업주체(조합)가 택지비·건축비·마진 등을 반영해 자율적으로 분양가를 책정했다는 의미입니다.

일반적으로 분상제 미적용 단지는 적용되는 단지보다 분양가가 시세에 더 가깝게(높게) 책정되는 경향이 있습니다.

보통 분양가상한제 적용 단지에 따라붙는 실거주의무기간이 없다는 점이 이번 청약에서는 꽤나 장점이 되겠습니다.

참고로 분양가상한제 여부와 실거주의무·전매제한 등 부대조건은 세트로 검토해보시는 것이 좋습니다.

재당첨제한·전매제한, 무슨 뜻일까?

재당첨제한이란 청약에 당첨된 사람과 그 세대에 속한 사람이

일정 기간 동안 다른 주택 청약에서 다시 당첨될 수 없도록 제한하는 제도입니다.

투기과열지구에서 공급되는 주택에 당첨되면 당첨자 발표일로부터 10년간 다른 분양주택에 당첨될 수 없으며,

이는 「주택공급에 관한 규칙」상 재당첨제한 기간 중 가장 긴 축에 속합니다.

월계 중흥S-클래스 리비에르 역시 투기과열지구 공급 물량이라 재당첨제한이 10년으로 적용됩니다.

전매제한은 분양권(입주권)을 일정 기간 동안 다른 사람에게 팔거나 명의를 변경할 수 없도록 막는 제도로,

투기 수요를 억제하기 위한 장치입니다.

지역(규제지역 여부)과 주택 유형에 따라 기간이 다르게 정해집니다.

월계 중흥S-클래스 리비에르는 공고문상 “소유권이전등기 시까지(다만 그 기간이 3년을 초과하는 경우 3년)”로 규정돼 있어,

최초 당첨자발표일(2026.08.05)부터 최대 3년간 분양권 전매가 제한됩니다.

정리하면 월계 중흥S-클래스 리비에르에 당첨될 경우

① 향후 10년간 다른 투기과열지구·청약과열지역 주택 청약 시 제한을 받을 수 있고,

② 계약 후 최대 3년간은 분양권을 팔 수 없다는 점을 함께 고려해야 합니다.

월계 중흥S-클래스 리비에르 청약 일정

월계 중흥S-클래스 리비에르 특별공급 물량과 조건 요약

월계 중흥S-클래스 리비에르 특별공급 73세대는 6개 유형으로 나뉘며, 전용 85㎡ 이하 물량 기준으로 배정됩니다.

• 기관추천 14세대 — 국가유공자, 장기복무 제대군인, 10년 이상 장기복무군인, 중소기업 근로자, 장애인(서울) 등 해당 추천 기관을 통해 접수
• 다자녀가구 14세대 — 만19세 미만 자녀 2명 이상, 서울 50%·경기·인천 50% 지역 배분
• 신혼부부 19세대 — 혼인기간 7년 이내, 소득기준 우선(50%)·일반(20%)·추첨(30%) 3단계 구분
• 노부모부양 3세대 — 만65세 이상 직계존속 3년 이상 부양, 청약통장 1순위(24개월 경과) 필요
• 생애최초 9세대 — 세대구성원 전원 무주택 이력 없어야 하며 5년 이상 소득세 납부 이력 필요
• 신생아 특별공급 14세대 — 공고일 현재 만2세 미만 자녀(임신·입양 포함)

일반공급(62세대)은 전용 60㎡ 이하 가점제 40%·추첨제 60%, 전용 60㎡ 초과 85㎡ 이하 가점제 70%·추첨제 30% 비율로 나뉩니다.

84A타입(전용 85㎡ 초과)은 100% 가점제로 진행됩니다.

월계 중흥S-클래스 리비에르 1순위

지역 구분 요건

1순위 청약통장 자격요건

• 가입기간: 24개월 경과
• 예치금액: 지역별·면적별 아래 표 이상 납입

(청약예금·청약부금·주택청약종합저축 공통 적용)

투기과열지구·청약과열지역 추가 요건 (월계 중흥S-클래스 리비에르 해당)

1순위로 신청하려면 위 청약통장 요건에 더해 아래 3가지를 모두 충족해야 함:

• 세대주일 것 (외국인은 주민등록법상 세대주로 인정되지 않아 1순위 청약 불가)
• 2주택 이상을 소유한 세대에 속하지 않을 것
• 과거 5년 이내 당첨된 분의 세대에 속하지 않을 것

무주택세대구성원 여부

일반공급은 특별공급과 달리 반드시 무주택자일 필요는 없으나(1주택자도 추첨제 2단계에서 신청 가능),

가점제 청약 시(84m²) 무주택 기간이배점 항목(최대 32점)에 포함됨.

5. 1순위 내 가점제/추첨제 비율

• 가점제 청약 시 유의:
  과거 2년 이내 가점제 당첨자 및 세대원은 가점제 청약 불가
  1주택 이상 소유 세대는 (투기과열지구·청약과열지역이므로) 1순위 가점제 청약 자체가 불가

참고 — 특별공급 중 “1순위” 요건 준용 유형

노부모부양·생애최초·신생아 특별공급은 청약통장 자격요건으로

**”「주택공급에 관한 규칙」 제28조제1항의 1순위”**를 요구하며,

그 내용은 위 일반공급 1순위와 동일함(가입 24개월+예치금, 세대주일 것, 과거 5년 이내 당첨 세대 아닐 것).

※ 2순위는 예치금액과 관계없이 청약통장에 가입만 되어 있으면 신청 가능하나,

본 단지처럼 1순위 신청자 수가 일반공급 세대수의 600%를 초과할 경우 2순위 접수분은 당첨자·예비입주자 선정에서 제외될 수 있습니다.

주변 시세 대비 분양가는?

월계동 일대에는 이미 입주했거나 공사 중인 대단지가 여럿 있습니다.

참고 삼아 인근 단지 실거래 데이터와 비교해 봤습니다.

아래 수치는 조회 시점 기준이며 층·향·거래 시점에 따라 편차가 클 수 있으니 참고용으로만 봐 주세요.

단순 비교만 보자면, 이 단지의 84A타입 분양가(약 15.0억 원)는

바로 인근에서 입주를 앞둔 재개발 신축 단지인 서울원아이파크의 최근 분양권 실거래가(18.1억 원, 2026.5월)보다 낮고,

반대로 준공된 지 오래된 구축 단지인 한진한화그랑빌의 최근 실거래가(약 10.4억 원)보다는 높은 중간 수준에 형성돼 있습니다.

다만 서울원아이파크는 입주 시기가 더 임박했고(2028.7 vs 2029.5) 세대수도 훨씬 큰 대단지(2,264세대)라는 차이가 있어 단순 가격만으로 우열을 비교하기는 어렵습니다.

59A·59B(전용 60㎡ 이하) 타입 분양가(약 11.9억~12.6억 원) 역시

서울원아이파크 25평형(59㎡) 분양권의 최근 3년 평균 실거래가(10억 3,442만 원, 호갱노노 조회 기준)보다 다소 높게 형성돼 있는데,

이는 평균값에 초기 저가 거래가 섞여 있을 가능성이 있어 최근 시점 개별 거래가와 다시 비교해 볼 필요가 있습니다.

월계 중흥S-클래스 리비에르 주변 호재·악재 요인

월계동 일대는 최근 몇 년간 대형 개발 이슈가 이어지고 있습니다.

• 🟢 확정 — 광운대역세권 개발사업(H1프로젝트):
  • 사업비 4조5,000억 원 규모로 광운대역 인근 물류부지에 약 3,000가구 주상복합, 상업·업무시설을 조성하는 사업으로
    2024년 10월 착공식을 마쳤고 공사가 진행 중이며 준공 목표는 2028~2029년입니다.
    
• 🟡 추진중 — 동북선 경전철(왕십리~상계):
  • 월계로를 지나는 노선으로, 이 단지에서도 도보 접근이 가능한 위치입니다.
    역시 공사가 진행 중이며 개통 목표는 2027년 하반기로 제시되고 있습니다만,
    경전철 공사는 개통 목표 시점이 여러 차례 조정될 가능성이 있기 때문에 실제 개통 시점은 변동 될 수 있습니다.
    
• 🟡 추진중 — GTX-C 노선 광운대역 정차:
  • 광운대역이 GTX-C 정차역으로 확정된 상태이나, 실제 개통 시기는 아직 확정되지 않았습니다.
    
• 🔴 루머/미확인 — 인근 상권 리모델링설:
  • 일부 부동산 커뮤니티·리뷰에서 인근 대형마트의 리뉴얼 이야기가 언급되지만, 공식 발표로 확인된 사항 아닙니다.

필자 의견 및 전망

개인적으로는 월계 중흥S-클래스 리비에르의 분양가는 인근 재개발 신축 대장 단지(서울원아이파크) 대비 낮게 책정됐고

이 점이 특별공급·일반공급 경쟁률에 영향을 줄 수 있다고 판단됩니다.

다만 총 일반분양 물량이 135세대로 크지 않고, 그중에서도 84A타입은 단 2세대뿐이라 국민평형을 노리는 수요자에게는 선택지가 제한적입니다.

반대로 60㎡ 이하 소형 평형(36·59A·59B)에 물량이 몰려 있어, 신혼부부·생애최초 등 소형 실 수요층에게는 굉장히 좋은 선택지가 될 수 있을듯 합니다.

광운대역세권 개발이 착공 단계에 들어선 점은 중장기적으로 월계동 전체의 주거 여건 개선에 긍정적인 요인으로 보이나,

준공까지 아직 2~3년 이상 남아 있고 이 단지의 입주 시기(2029.5)와도 맞물려 있어 개발 효과가 실제 체감되는 시점은 다소 뒤늦을 수 있습니다.

어디까지나 개인 의견이므로, 청약 여부는 본인의 자금 계획과 거주 목적(실거주 vs 투자)에 맞춰 판단하시길 권합니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 특별공급과 일반공급에 동시에 청약할 수 있나요?
공고문상 본인이 동일 주택에 특별공급과 일반공급 각 1건씩 중복청약은 가능하나, 특별공급 당첨자로 선정되면 일반공급 당첨자 선정에서 자동 제외됩니다.

Q. 발코니 확장을 하지 않으면 옵션 품목을 선택할 수 없나요?
네, 공고문에 따르면 발코니 확장 미선택 세대는 시공상의 문제로 가구·가전·시스템에어컨 등 추가 선택품목 계약 자체가 불가능합니다.

Q. 토지거래허가구역인데 청약 당첨 후 계약할 때도 허가를 받아야 하나요?
최초 계약자(수분양자)는 허가제 적용을 받지 않습니다. 다만 이후 분양권이나 소유권을 다른 사람에게 이전하는 거래부터는 토지거래허가 절차가 필요합니다.

그 외 주의사항

이 단지는 토지거래허가구역 내 재건축 물건이라는 점이 특징입니다.

공고문에 따르면 최초 계약자(수분양자)는 허가제 적용을 받지 않지만,

이후 소유권을 이전하는 거래부터는 토지거래허가 절차를 거쳐야 합니다.

요약

• 서울 노원구 월계동 재건축, 일반분양 135세대(특별공급 73 · 일반공급 62)
• 주택형은 36 / 59A / 59B / 84A, 분양가는 약 6.8억(36타입)~15억 원(84A타입) 수준
• 분양가상한제 미적용(민간택지) → 시세 근접 책정, 대신 거주의무기간은 없음
• 재당첨제한 10년, 전매제한 최대 3년(소유권이전등기 시까지) — 투기과열지구 기준 적용
• 특별공급 접수 2026.07.27, 일반공급 1순위 2026.07.28~29, 당첨자 발표 2026.08.05
• 84A타입 분양가(약 15.0억)는 인근 재개발 신축 분양권 실거래가(18.1억)보다 낮고 구축 단지 실거래가(10.4억)보다는 높은 수준
• 광운대역세권 개발(확정·착공) · 동북선 경전철(추진중, 목표 2027 하반기) 등 지역 호재가 이어지고 있음
• 정확한 자격요건과 세부 조건, 최신 실거래가는 반드시 청약홈(applyhome.co.kr)과 국토교통부 실거래가 공개시스템으로 재확인 필요