2026 세제 개편안 확정발표, 과연 무엇이 달라질까?

2026년 8월 3일, 정부가 「2026년 세제 개편안」을 확정·발표했습니다.

이번 개편의 핵심은 부동산 세제 전반을 ‘주택 수’ 기준에서 ‘주택 가액’ 기준으로,

‘보유’ 기간 중심에서 ‘거주’ 기간 중심으로 바꾸는 것입니다.

실거주 1주택자는 세 부담을 낮추고, 비거주 1주택자·다주택자·고가주택은 단계적으로 세 부담을 높이는 방향입니다.

다만 이번 발표는 정부안이며, 아직 국회를 통과한 확정 세법은 아닙니다.

2026 세제 개편안, 왜 나왔나

기획재정부는 8월 3일 세제발전심의위원회를 열어 「2026 세제 개편안」을 확정·발표했습니다.

정부는 이번 개편의 정책 목표를 잠재성장률 회복과 공정과세 등에 두었다고 밝혔으며,

부동산 세제는 그중에서도 가장 눈에 띄는 축입니다.

정부는 거주 목적의 1주택자는 보호하되,

비거주 주택과 고가주택에 대한 과세 체계를 합리화하는 방향으로 개편을 추진한다고 설명했습니다.

개정 대상 법률은 소득세법·종합부동산세법을 포함해 국세 10개, 관세법 1개 등 총 11개이며,

8월 입법예고를 거쳐 9월 정기국회에 제출될 예정입니다.

즉 지금 시점(8월)에서는 ‘확정된 세법’이 아니라 ‘정부가 국회에 제출할 개정안’이라는 점을 먼저 이해하고 볼 필요가 있습니다.

2026 세제 개편안 추진일정

명시된 일정은 다음과 같습니다.

개정 대상 법률은

국세 10개와 관세법 1개, 총 11개입니다. 이후 국회 심의·의결을 거쳐야 확정됩니다.

2026 세제 개편안 종합부동산세, 무엇이 달라지나

과세대상·기본공제금액

즉 1세대 1주택 실거주자는 공시가격 14억원(시가 약 20억원)을 넘을 때부터 종부세를 내고,

그 외(비거주·다주택 등)는 공시가격 9억원(시가 약 13억원) 초과부터 부과되는 현행 기준이 유지됩니다.

이전에 일부 언론에서 언급된 “시가 32억원” 기준은 정부 원문에는 없는 내용이라 이번 글에서는 제외했습니다.

공정시장가액비율

• 1세대 1주택자, 지방 1·2주택자: 60% → 2027년 이후 70%
• 3주택자 등(3주택 이상 보유자, 조정대상지역 주택 보유자 | 1세대 1주택자 제외): 60% → 2027년 70% → 2028년 이후 80%

즉 ‘다주택자는 무조건 80%’가 아니라, 지방에 1·2주택을 보유한 경우는 70%까지만 오르고,

3주택 이상이거나 조정대상지역 주택을 보유한 경우에 한해 80%까지 오르는 구조입니다.

세율 :주택가액 기준으로 단계적 일원화

과세표준 6억 초과~12억원 이하 구간의 세율이 1.0%에서 1.3%로 오르는 것은 시작에 불과하고,

실제로는 대부분 구간의 세율이 함께 조정됩니다.

※ 법인은 1·2주택/3주택 이상 기준 현행 2.7%/5.0% 단일세율에서 ’27년 3.5%/5.0%, ’28년 이후 5.0% 단일세율로 조정됩니다.

1세대 1주택 세액공제 — 보유공제에서 거주공제로

연령별 공제(60세~20%, 65세~30%, 70세~40%)는 그대로 유지되고, 보유기간에 따른 공제가 거주기간 공제로 바뀝니다.

연령공제와 보유·거주공제를 합쳐 최대 80%까지 공제받는 구조는 유지되지만,

종전에 없던 공제금액 한도(800만원→600만원)가 새로 생긴다는 점이 핵심입니다.

세부담 상한·납부유예

• 세부담 상한: 직전연도 보유세 대비 150% → 200%로 인상
• 납부유예 요건 완화: 소득요건 1,000만원 상향,
  10년 이상 거주한 65세 이상 1주택자로서 보유세가 소득의 10% 이상인 경우 소득요건 자체를 적용하지 않음
• 납세보증보험 활용 시: 보증보험료를 한도로 이자상당가산액 감면

2026 세제 개편안 양도소득세

장기보유특별공제 이원화·명칭 변경

현행 장기보유특별공제는 주택과 주택 외로 나뉘어,

주택은 ‘장기거주소득공제’, 주택 외(토지 등)는 ‘장기보유소득공제’로 명칭이 바뀝니다.

주택 장기거주소득공제

다주택자가 조정대상지역 소재 주택을 양도하는 경우에는 현재도 장특공제 자체가 배제되고 있으며,

이번 개편의 거주공제 역시 동일하게 배제됩니다.

장기 거주 1주택 양도세 기본공제 대폭 확대

10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택자의

양도세 기본공제가 연 250만원에서 연 2,500만원으로 10배 상향됩니다.

실거주 장기보유자에게는 상당히 유리한 변화입니다.

고령 1주택자 비수도권 이주 한시 특례 (신설)

65세 이상이면서 5년 이상 거주 중인 수도권 주택(양도일 현재 2년 이상 계속 거주)을 처분하고 비수도권으로 이주하는 경우, 

2027년 50%(5억원 한도), 2028년 30%(3억원 한도) 양도세를 감면합니다.

단, 양도일로부터 5년 내 수도권으로 재이주하거나 수도권 주택을 다시 취득하면 감면세액이 추징됩니다.

다주택자 조정대상지역 양도세 중과 — 한시 완화

대상은 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택이며, 2026년 중 이미 중과를 적용받은 양도분도 포함됩니다.

2027~2028년이 매도 적기가 될 수 있고, 2029년부터는 원래 세율로 되돌아간다는 점이 중요합니다.

지방 세컨드홈 특례 확대

1주택 특례(양도세·종부세 1세대 1주택 특례 및 주택 수 제외) 적용기한도 2029년 12월 31일까지 3년 연장됩니다.

조정대상지역 일시적 2주택 특례기간 단축

양도세·종부세 모두 1세대 1주택 특례 기간이 3년에서 2년으로 단축됩니다. 적용 시점이 세목별로 다르므로 유의해야 합니다.

• 양도세: 2026년 8월 4일 이후 신규 취득 + 시행일(2026년 10월 1일) 이후 종전주택 양도분부터 적용
• 종부세: 2026년 8월 4일 이후 신규 취득 + 2027년 6월 1일 기준 납세의무 성립분부터 적용
• 종전 규정 적용: 2026년 8월 3일 이전 취득했거나 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우

2026 세제개편안 그 밖의 변경 사항

• 조정대상지역 매입임대 아파트: 양도세 중과배제·장특공제우대를 단계적으로 폐지(2026.10.1. 시행).
  ’27년까지는 중과배제·장특공제우대 50% 유지 →
  ’28년 1/2 중과(개인 2주택 +10%p, 3주택 이상 +15%p / 법인 10% 추가과세)·장특공제우대 30%로 축소 → 이후 완전 배제.
• 상생임대주택: 신규 가입 자체는 2026년 12월 31일 종료되며, 기존 계약자 중 상생임대차계약 종료 후 1년 이내 양도분에 한해
  1세대 1주택 비과세·장특공제 거주요건(2년) 면제가 유지됩니다(최대 2029년 12월 31일까지 인정).

• 임대주택·미분양주택 과세특례: 그동안 기한 없이 적용되던 특례에 기한이 새로 생깁니다.
  수도권 아파트는 3년 내(~2029.12.31.), 그 외는 5년 내(~2031.12.31.) 양도해야 특례가 적용됩니다.

비거주 기간도 거주기간으로 인정되는 경우

실거주 요건이 중요해지는 만큼, 불가피한 사정에 대한 예외 규정도 함께 마련됐습니다.

양도세는 위 4가지 사유가 모두 적용되고(2028년 1월 1일 이후 양도분부터),

종부세는 앞의 2가지만 적용됩니다(2027년 1월 1일 이후 종부세 납세의무 성립분부터).

비사업용 토지 — 1년 유예 후 2028년부터 강화

• 개인 비사업용 토지에 대한 양도세 장특공제(최대 30%) 적용을 배제
• 양도세 중과세율: 기본세율에 더하는 가산율을 10%p → 20%p로 상향, 법인세 추가과세는 10% → 20%로 상향
• 종합합산 토지 종부세 세율: 15억원 이하 1%(동일), 15~45억원 구간 2%(신설), 45억원 초과 3% → 4%

주택 공급 지원

• 공공주택 건설사업자에게 토지 양도 시 양도세 감면율 10% → 15%로 상향, 적용기한 1년 연장(~2028.12.31.)
• 주택신축용 토지의 종부세 합산배제 대상에 별도합산 토지를 5년간 추가

세수효과

이번 세제개편 전체의 5년간(2027~2031년) 세수효과는 +3조 4,430억원이며,

이 중 부동산세제 관련 종합부동산세 조정만으로 2조 1,815억원 증가할 것으로 추계됐습니다.

부동산세제가 이번 개편안에서 가장 큰 세수 증가 요인이라는 뜻입니다.

2026 세제 개편안 보도 자료

2026 세제 개편안 상세 본(보도 자료)는 아래에 첨부 해 놓겠습니다.

궁금하신 분들은 해당 자료 참고하시면 좋을거 같습니다.