상생임대주택 특례는 임대료를 5% 이내로 올려주는 착한 임대인에게 1세대1주택 비과세 거주요건을 면제해주는 제도입니다.
특히 임차인이 있는 집을 매수해 임대인 지위를 승계한 경우 요건 계산 방식이 다르고,
묵시적 갱신·명의변경 재계약 등 헷갈리는 케이스가 많은데, 국세청 예규를 바탕으로 하나씩 정리했습니다.
상생임대주택 특례란
1세대 1주택자가 조정대상지역 내 주택을 매도할 때 양도소득세 비과세를 받으려면 원칙적으로 보유기간 중 2년 이상 거주해야 하는데요.
상생임대주택 특례는 임대료를 크게 올리지 않고 안정적으로 임대한 임대인에게 이 2년 거주요건을 면제해주는 제도입니다.
따라서 해당 특례에 해당하시는 임대인들께서는 내가 거주요건을 채우지 못하였더라도,
특례를 이용하여 비과세 요건을 충족할수도 있겠구나 정도로 봐주시면 감사하겠습니다.
적용 요건 4가지
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| ① 임대료 증가율 | 직전임대차계약 대비 상생임대차계약의 보증금·임대료 증가율이 5% 이내 |
| ② 계약 체결 기간 | 상생임대차계약을 2021년 12월 20일~2026년 12월 31일 사이에 체결(계약금 지급 사실이 증빙서류로 확인되는 경우로 한정)하고 임대를 개시 |
| ③ 직전임대차 유지기간 | 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상 |
| ④ 상생임대차 유지기간 | 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상 |
상생임대 특례 받을 수 있는 혜택
- 1세대1주택 비과세 거주요건 면제: 조정대상지역 주택은 원래 보유기간 2년 + 거주기간 2년이 필요한데, 거주기간 요건이 면제됩니다.
- 장기임대주택 보유자의 거주주택 비과세 특례: 장기임대주택과 그 외 1주택을 가진 세대가 거주주택을 양도할 때도 거주기간 요건이 면제됩니다.
- 장기보유특별공제 거주기간 요건 면제: 다만 공제율 자체는 실제 거주기간에 따른 거주기간별 공제율이 그대로 적용됩니다
다주택자 역시 특례를 받을 수 있다 (2022.8.2 요건 완화)
처음 제도가 도입됐을 때는 임대개시 시점에 1세대1주택자이면서 기준시가 9억 원 이하여야 한다는 제한이 있었습니다.
하지만 개편 이후 임대개시 시점에 다주택자였더라도, 실제 양도하는 시점에 1세대1주택자라면 특례를 받을 수 있도록 완화됐고,
기준시가 요건도 폐지되어 고가주택도 대상에 포함됩니다.
국세청 예규(서면부동산2024-2519)도 상생임대개시일에 다주택을 보유했더라도 양도 당시 1주택 요건만 충족하면 특례 적용이 가능하다고 확인했습니다.
임대인 지위를 단순 승계한 경우 — 기존 계약은 인정되지 않는다
임차인이 살고 있는 집을 매수해 임대인 지위를 승계받은 경우,
승계 당시 이미 있던 원래 계약은 ‘직전임대차계약’으로 인정되지 않습니다.
전 소유자와 임차인이 정한 조건이지 매수인이 정한 조건이 아니기 때문입니다.
⚠️ 주의: “계약서를 다시 썼다”고 해서 다 인정되는 건 아니다
여기서 실무자들이 자주 오해하는 부분이 있습니다.
매수인이 계약서를 다시 작성했더라도,
그 내용이 기존과 동일하고 단지 특약사항에 ‘임대인 명의 변경’만 기재한 형식적 재작성이라면
여전히 직전임대차계약으로 인정되지 않습니다.
기획재정부 예규(재산-1446, 2022.11.18)는 전 소유자와 임차인 간 계약을 신 소유자가 같은 내용 그대로,
명의변경 사실만 특약에 기재해 재작성한 경우를 직전임대차계약으로 볼 수 없다고 명확히 했습니다.
즉 진짜 새로운 협상(임대료 조정, 기간 재설정 등)이 있는 실질적 갱신이어야 인정받을 수 있습니다.
승계 매수인이 특례를 받으려면 승계 이후 최소 두 번의 실질적 갱신 사이클이 필요합니다.
- 1차 갱신: 매수인이 임대인이 된 후 처음 실질적으로 갱신되는 계약 → ‘직전임대차계약’ 역할 (1년 6개월 이상 유지)
- 2차 갱신: 1차 갱신 대비 증가율 5% 이내로 다시 갱신되는 계약 → ‘상생임대차계약’ 역할 (2년 이상 유지)
묵시적 갱신도 상생임대로 인정될까
결론은 인정됩니다. 다만 ‘형식적 재계약(명의변경만)’과는 다른 이야기입니다
묵시적 갱신은 계약 내용의 실질이 그대로 이어지는 정식 갱신 방식 중 하나로 법적으로 인정되는 갱신이기 때문입니다.
국세청 예규(서면-2024-법규재산-1914)는 임대인 지위를 승계받은 후
별도의 계약서 작성 없이 승계받은 계약을 갱신(갱신계약)하고,
이후 그 갱신계약을 다시 갱신(재갱신계약)한 사안에서,
갱신계약과 재갱신계약이 요건을 갖췄다면
각각 ‘직전임대차계약’과 ‘상생임대차계약’으로 인정된다고 회신했습니다.
계약갱신요구권 행사에 따른 갱신(서면-2022-법규재산-2849)도 동일하게 인정됩니다.
더 나아가 최신 예규(사전법규재산2025-294, 2025.05.28)는 묵시적 갱신 기간을 이전 계약 기간과 합산할 수 있다고 확인했습니다.
1차 임대차계약(2년) 만료 후 동일 임차인과 묵시적 갱신으로 임대료 변동 없이 추가 6개월을 임대한 경우,
2년 + 6개월을 합산해 직전임대차계약의 임대기간으로 인정한다는 내용입니다.
즉 묵시적 갱신 기간이 짧아도 이전 기간과 이어붙여 1년 6개월 요건을 채울 수 있습니다.
가벼운 예시로 정리해보기
매도인 A , 매수인 B, 임차인 C가 있다고 가정해보겠습니다.
이때 기존A와 C의 계약을 승계하면서 집을 구매한 매수인 B가 상생 임대 특례를 받기 위해서는 2가지의 경우가 존재합니다.
- 매수인(B)와 임차인(C)가 새로운 조건(소액의 보증금 인상 등)으로 신규 계약 후 갱신이 되어 상생 임대 조건을 채운 경우
- 따로 계약서를 작성하지 않고 승계 된 계약 기간이 만료된 시점 부터 종전계약으로 보아 이후 상생 임대 조건을 채운 경우
위의 두 경우는 어렵지 않습니다.
그렇다면, 우리가 제일 헷갈리는 부분은 이 부분일텐데요.
“그럼 매수인이 승계하면서 명의인 변경으로 재계약을 했다면요??”
이때 우리 법에서는 이처럼 단순하게 명의인 변경 만을 이유로는 종전 계약으로 볼 수 없다고 먼저 말씀드렸는데요.
만약 기존 승계 계약의 만료일이 2026년 1월 30일이라고 가정 했을때,
우리가 단순 명의인 변경만으로 2년 계약을 하더라도 신규 계약 시점이 아닌
원래 계약의 만료일인 2026년 1월 30일이 지난 시점부터
종전계약의 기간으로 인정을 해준다는 얘기입니다.
그럼 임차인이 중도 퇴거한 경우는?
이 경우는 임차인 C가 중도 퇴거한 뒤에 새로운 임대차계약을 체결했는지,
그리고 새 계약의 임대료·보증금이 종전보다 증가하지 않았는지로 판별합니다.
즉, 중도 퇴거가 있었다고 해서 곧바로 특례가 끊기는 것은 아니고,
요건을 충족하면 종전 임대기간과 새 계약 기간을 합산할 수 있습니다.
예규인 서면-2024-법규재산-0648도,
묵시적으로 갱신된 뒤 임차인의 사정으로 전출하여 새로운 임대차계약을 체결하는 경우
종전과 새 계약의 임대기간을 합산할 수 있다고 보았습니다.
그 밖에 알아두면 좋은 세부 규정
- 임차인은 바뀌어도 무방: 직전임대차계약과 상생임대차계약의 임대인은 동일해야 하지만, 임차인이 달라져도 임대료 5% 이하 인상만 지키면 인정됩니다.
- 두 계약 사이 공백 허용: 임대인이 직접 거주하거나 공실인 기간이 있어도 무방하며, 공백 없이 계속 이어질 필요는 없습니다.
- 중간 계약이 깨지면 앞뒤만 이어붙일 수 없음: 1·2·3차 계약을 순차로 맺었는데 2차 계약 임차인이 2년을 못 채우고 조기 퇴거한 경우, 1차와 3차 계약만으로는 특례를 인정받을 수 없습니다(서면법규재산2024-3576).
- 요건을 한번 채우면 그 다음은 자유롭게 인상 가능: 상생임대차계약 요건을 모두 충족한 뒤, 그 계약 종료 후 새로 맺는 임대차계약에서 임대료를 5% 넘게 올려도 이미 확정된 특례에는 영향이 없습니다(서면법규재산2024-1315).
- 임대기간 중 주택이 멸실되면 특례 불가: 상생임대기간 2년을 채우기 전 주택이 멸실된 경우 특례를 받을 수 없습니다(서면부동산2024-2202).
- 등록임대주택사업자·법인임차인도 가능: 등록임대주택사업자의 주택도 상생임대주택이 될 수 있고, 임차인이 법인이어도 사택으로 상시 거주용으로 사용하면 인정됩니다. 다만 어린이집 등 비주거 용도로 쓰이면 인정되지 않습니다.
- 다가구주택은 호별로 다름: 다가구주택 전체를 양도할 계획이면 모든 호실이 요건을 충족해야 하고, 호별로 양도할 계획이면 해당 호실만 충족하면 됩니다.
- 공동소유·지분증여도 예외적으로 인정: 별도세대가 공동으로 취득한 주택에 공동소유자 1인이 임차인으로 전입한 경우 다른 공동소유자에게 특례가 인정된 사례가 있고, 계약 기간 중 배우자에게 지분을 증여한 뒤 부부공동으로 요건을 채운 경우도 인정된 사례가 있습니다.
- 최종 양도하는 1주택만 혜택: 여러 채를 상생임대주택으로 운영했더라도, 실제 특례가 적용되는 건 최종적으로 양도하는 1주택뿐입니다.
- 전세↔월세 전환 시 계산법: 상생임대차계약 체결 시 전세를 월세로, 또는 월세를 전세로 전환하는 경우 민간임대주택에 관한 특별법의 전월세 전환율 기준으로 증가율을 계산합니다.
실무 체크리스트 — 증빙자료 준비
묵시적 갱신은 서면 계약서가 없어 나중에 국세청에 소명할 때 입증이 까다로울 수 있습니다. 다음 자료는 미리 챙겨두는 것이 안전합니다.
- 확정일자 이력 (동주민센터 방문 또는 임대차 신고 내역 조회)
- 보증금·월세 계좌이체 내역 (증가율이 실제 5% 이내였음을 증명)
- 전입세대열람원 (임차인의 실거주 여부 확인용)
- 기존 계약서 원본 (자동갱신 조항이 있었다면 그 문구가 명시된 최초 계약서)
- 양도소득세 신고 시 제출할 직전임대차계약서 및 상생임대차계약서(신고기한까지 특례적용신고서와 함께 제출 필요)
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 임대료를 아예 올리지 않고 그대로 갱신해도 되나요?
A. 가능합니다. 증가율 0%도 ‘5% 이내’에 해당하므로 요건을 충족합니다.
Q. 직전임대차계약과 상생임대차계약이 반드시 같은 임차인이어야 하나요?
A. 아닙니다. 임대인만 동일하면 되고, 임차인이 바뀌어도 증가율 요건만 지키면 인정됩니다.
Q. 상생임대주택으로 운영한 집을 여러 채 가지고 있으면 전부 비과세 혜택을 받나요?
A. 아닙니다. 최종적으로 양도하는 1주택에 대해서만 거주요건이 면제됩니다.
Q. 세금 신고는 어떻게 하나요?
A. 양도소득세 과세표준 신고기한까지 특례적용신고서에 직전임대차계약서와 상생임대차계약서를 첨부해 관할 세무서에 제출해야 합니다.
정리하며
상생임대주택 특례는 임대료를 5% 이내로 유지하며 일정 기간 안정적으로 임대한 임대인에게 거주요건을 면제해주는 제도입니다.
임차인이 있는 집을 매수한 경우 승계 당시 원래 계약은 인정되지 않고,
단순히 명의변경만 기재한 형식적 재계약도 인정되지 않는다는 점이 가장 헷갈리는 부분입니다.
반면 묵시적 갱신처럼 서면 계약 없이 실질적으로 이어지는 갱신은 요건 충족 여부만 따져 인정된다는 점,
그리고 다주택자도 양도 시점 1주택 요건만 채우면 혜택을 받을 수 있다는 점까지 함께 기억해두면 좋습니다.
※ 본문은 2026년 7월 기준 소득세법 시행령 제155조의3 및 관련 국세청·기획재정부 예규를 참고해 작성했습니다.
개별 사안의 요건 충족 여부는 계약 조건과 증빙자료에 따라 달라질 수 있으므로,
실제 적용 전 세무 전문가 또는 관할 세무서를 통해 반드시 확인하시기 바랍니다.
본 글은 정보 제공 목적이며 세무·투자 자문이 아닙니다.
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