1초 전월세 환산 계산기

전월세 환산 계산기로 한국은행 기준금리 기반 전월세 전환율을 자동 계산해주는 계산기 입니다.

전월세 환산 계산기의 전월세 전환율과 5% 상한 기준, 정확히 무엇이고 언제 바뀌었을까?

계약갱신청구권을 행사하여 전월세를 재계약할 때, 임대료 인상률은 법적으로 ‘5% 이내’로 제한됩니다.

이때 주의할 점은 기존 보증금과 월세에 단순히 각각 5%를 곱하는 것이 아니라는 것입니다.

전세와 월세의 가치를 동등하게 비교하고 합산하기 위해 ‘법정 전월세 전환율’이라는 기준이 개입하게 됩니다.

법정 전월세 전환율이란, 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 바꿀 때 적용하는 비율의 상한선을 의미합니다.

주택임대차보호법에 따른 산정 방식은 ‘한국은행 기준금리 + 2.0%’와 ‘연 10%’ 중 더 낮은 비율을 적용하도록 규정되어 있습니다.

예를 들어 기준금리가 2.5%라면, 법정 전환율은 4.5%가 되는 것입니다.

이 법정 기준은 본래 ‘기준금리 + 3.5%’였으나, 임차인의 과도한 월세 부담을 완화하기 위해 2020년 9월 29일을 기점으로 ‘기준금리 + 2.0%’로 전격 하향 조정되었습니다.

당시 급격하게 진행되던 전세의 월세화 현상을 억제하고 주거 안정을 도모하고자 법령이 개정된 것입니다.

따라서 재계약 시 보증금을 줄이고 월세를 높이거나, 반대로 월세를 줄이고 보증금을 높이는 모든 임대료 조정 과정에서는 반드시 계약 당시의 최신 기준금리를 반영해야 합니다.

이 법정 전환율을 기준으로 ‘기존 총 환산보증금 가치’를 구한 뒤 5% 상한을 계산해야만 법적 분쟁과 위법 소지를 완벽하게 차단할 수 있습니다.

2026년 07월 16일 기준으로 0.25bp 기준금리 상향되었으며 최신 기준금리는 2.75p 입니다.

📊 실전 예시로 보는 렌트홈 방식 계산 사례

이해를 돕기 위해 현재 한국은행 기준금리를 2.5% (법정 전환율 4.5% 적용)로 가정한 실무 계산 사례입니다.

• 사례 1. [월세만 최대 인상] 기존 보증금 1억 원 / 월세 50만 원
  • 상황: 계약갱신청구권을 사용하며 보증금은 1억 원 그대로 두고, 월세만 법적 최대치로 올리기로 합의했습니다.
  • 계산: 기존 총 환산가치(약 2억 3,333만 원)를 5% 인상한 뒤, 유지하기로 한 새 보증금 1억 원을 빼고 남은 가치를 월세로 역산합니다.
  • 결과: 보증금 1억 원 유지 시, 받을 수 있는 최대 월세는 543,750원입니다. (단순히 50만 원에 5%를 곱한 52만 5천 원보다 높게 산출됩니다.)
• 사례 2. [전세를 반전세로 전환] 기존 전세 3억 원
  • 상황: 3억 원 전세 계약을 갱신하면서, 임대인이 보증금을 1억 원으로 낮추고 나머지를 월세로 돌리기를 원합니다.
  • 계산: 기존 3억 전세금에 5%를 인상해 총 환산보증금 한도를 3억 1,500만 원으로 맞춥니다. 여기서 새 보증금 1억 원을 제외한 나머지 ‘2억 1,500만 원’을 법정 전환율 4.5%로 나누어 월세로 변환합니다.
  • 결과: 보증금 1억 원 / 월세 806,250원으로 합법적인 재계약이 가능합니다.
• 사례 3. [월세 유지, 보증금만 인상] 기존 보증금 5,000만 원 / 월세 100만 원
  • 상황: 월세는 100만 원으로 동결하고, 보증금만 5% 상한선에 맞춰 최대로 올리고자 합니다.
  • 계산: 기존 총 환산가치(약 3억 1,666만 원)의 5% 인상분 한도 내에서, 기존 월세 100만 원의 환산 가치를 빼고 남은 여력을 보증금에 더합니다.
  • 결과: 월세 100만 원 유지 시, 최대 보증금은 6,583만 원까지 올릴 수 있습니다.

💡 전월세 재계약, 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 임대인과 임차인이 서로 합의했다면 5%를 넘겨서 올려도 되나요?

네, 가능합니다.

임차인이 ‘계약갱신청구권’을 사용하지 않고 당사자 간 자발적인 합의로 재계약을 진행하는 경우는 신규 계약에 준하기 때문에 5% 상한 제한을 받지 않습니다.

시세에 맞춰 자유롭게 금액을 협의하실 수 있습니다.

Q2. 계약 기간 중간에 한국은행 기준금리가 오르면 월세도 중간에 더 올려야 하나요?

아닙니다. 법정 전월세 전환율은 ‘보증금을 월세로 전환하는 시점(계약 시점)’의 기준금리를 따릅니다.

계약 기간 도중 기준금리가 변동되었다고 해서 이미 도장을 찍은 임대료를 소급하여 중간에 다시 조정하지는 않습니다.

Q3. 상가 임대차 계약도 이 계산기와 동일한 상한율을 적용하나요?

아닙니다. 주택과 상가는 적용되는 법령이 완전히 다릅니다.

상가임대차보호법의 전월세 전환율 상한은 ‘기준금리 × 4.5배’ 또는 ‘연 12%’ 중 낮은 비율을 적용합니다.

본 계산기는 주택 전용이므로, 상가는 상가 전용 계산 방식을 따르셔야 합니다.

Q4. 계산 결과에서 10원이나 100원 단위는 어떻게 처리되나요?

렌트홈 공식 계산기와 동일하게, 법적 상한선을 단 1원이라도 초과하여 위법이 발생하지 않도록 마지막 산출 금액에서 10원 단위 이하는 버림(절사) 처리하는 것이 원칙이며,

본 계산기 역시 동일한 로직이 적용되어 있습니다.

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